Apalancamiento inmobiliario: ganar dinero comprando-vendiendo casas y bienes raíces



La inversión inmobiliaria es otra forma de generar ingresos pasivos que hablaré en mayor profundidad en próximos artículos. Pero básicamente: compras una casa, la alquilas y cada mes recibes una cantidad de dinero pactada por contrato. Lo que comúnmente se conoce como “vivir de rentas”.

Sin embargo, esta vez quiero explicarte cómo ganar dinero haciendo operaciones de compra-venta de bienes raíces: casas, pisos, viviendas, locales y todo tipo de propiedades aprovechando el apalancamiento financiero. Es decir, pidiendo prestado dinero para financiar la compra de una vivienda.

Para entender la ventaja del apalancamiento aplicado al sector inmobiliario es importante considerar la inflación.

Si compras una casa por 300.000 euros y el nivel de inflación de la economía es del 3%, al paso de un año la casa es probable que tenga un valor de mercado de 309.000 euros (manteniendo todos los otros factores que pudieran inferir en el precio iguales).

Imagina que te compras esa casa pero no la pagas toda en efectivo, sino que pones 60.000 euros y el restante (240.000) los pides prestados a modo de hipoteca bancaria. Si después de un año consigues vender tu casa por 309.000 euros, eso representa una ganancia de 9.000 euros de una inversión inicial de 60.000 euros. Con esa operación tendrías un 15% de rentabilidad, superando la inflación por un espectacular 12 por ciento.

Ganar 9.000 euros en un año simplemente por comprar y posteriormente vender una casa es una operación excelente, pero lo mejor es que todavía puedes aumentar esa rentabilidad si además logras alquilar la casa durante los 12 meses que es de tu propiedad.

De las ganancias deberás descontar los intereses del pago de la hipoteca, pero igualmente el resultado será ampliamente positivo.

Con esta estrategia de apalancamiento a largo plazo puedes conseguir rentabilidades muy altas sin apenas esfuerzo. Ahora bien, del mismo modo que el apalancamiento permite multiplicar las ganancias, también opera como un multiplicador de las pérdidas. En otra ocasión veremos más con detalle los riesgos asociados.

Durante la burbuja inmobiliaria en España y otros muchos países (Estados Unidos, Irlanda) lo que sucedió es que se estaban llevando a cabo este tipo de operaciones pero llevadas al extremo. Es decir, un bróker inmobiliario cualquiera o incluso un particular podía comprar una vivienda y venderla a un tercero sin haber tenido que ni siquiera escriturar. En cuestión de minutos se podía comprar y vender una propiedad obteniendo hasta 30.000 euros de beneficio.

Obviamente la burbuja terminó estallando por los aires porque los precios de la vivienda se habían disparado hasta cotas que no tenían ningún sentido de mercado y hay que reconocerlo, sucedió en parte debido a estas operaciones ciertamente especuladoras. En pocos meses el mercado se frenó en seco y los precios comenzaron a desplomarse. Si en una situación así te pilla apalancado y necesitas vender, estás perdido.

Por ello invertir en inmuebles es interesante pero hay que saber balancear los riesgos. Esos que decían literalmente “los precios de la vivienda siempre suben con el tiempo, no pueden bajar porque el ladrillo es una inversión segura” aprendieron una lección que seguramente no olvidaran en su vida.

5 comentarios

  1. Oriol Responder
    21 febrero 2016 at 10:35

    A ver, si compras a 300mil tienes que pagar 12% gastos compra/venta con lo que partes de que tienes q vender por encima 36mil. Así q a 3% de subida anual tienen q pasar unos añitos antes de poder vender.En la burbuja la gente lo hacía con compras sobre plano. Daban una señal de 6mil y luego vendían al año su opción por 5% 10% mas. Sacando entre 15mil y 30mil entre 150% y 500% de lo invertido. Si lo hacías con varios pisos a la vez podías sacar buena rentabilidad con bajo riesgo.

  2. mauro Responder
    18 julio 2016 at 22:57

    Hola, no hablas de los impuestos. La ganancia no es neta, como describes.
    Hay que pagar las transmisiones patrimoniales, registro de la propiedad, notaria y a la venta, la plusvalia municipal, siempre y cuando vendas antes del año. Con lo cual, lo que has escrito no es real. Ojalá fuera así.

  3. daniel Responder
    24 agosto 2016 at 4:54

    Se le olvido calcular en la operacion el 6 por ciento que se lleva el vendedor de ls propiedad lo que hace que tengas una perdida de mas de 12.000. Nunca hablan de la comision por venta.

  4. Nicolas Responder
    10 noviembre 2018 at 18:58

    Si compras la casa 300.000 y la vendes a 309000 sacas 9000. ¿pero de ganancia?. La inflación lo te dice es que esos 300.000 de antes es lo mismo que 309000 ahora. Además quien paga la hipoteca? Si sacas 240.000 prestado lo más probable es que tengas que pagar un total de 450.000 de intereses. Al menos en mi pais te ponen el doble. De recargo

  5. Roque Responder
    13 diciembre 2018 at 17:54

    Se te olvido mencionar el interés que aplica el banco por el crédito que te dio para comprar la casa; el articulo es incompleto y no sirve de referencia..

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